資  陽  地  建  信  息

     第  12  期

商會秘書處主辦                            2017年8月16日　 　　　　

     按：為深入理解新經濟發(fā)展理念，厘清房地產業(yè)走勢?，F(xiàn)將《黃奇帆在復旦大學談房地產經濟十大失衡》分期編發(fā)，以期有所裨益。

5月26日晚，全國人大財經委副主任委員黃奇帆（原重慶市長）現(xiàn)身復旦大學，以《關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》為題，與相關專家、學者進行了長達兩個小時的分享。黃奇帆談了房地產經濟的十大失衡與建立五個長效機制對策，其中談失衡部分引用了大量詳實的數(shù)據(jù)，完全印證了我近二十年來關于土地財政和房地產走勢的分析，有極高的收藏價值；建立五個長效機制方面，博主認為大部分是計劃經濟的思路，將導致中國地方政府財政的崩潰以及“稅收暴動”，其實并沒有多大的可行性?，F(xiàn)將其論房地產經濟十大失衡部分的內容轉載于此。

黃奇帆在復旦大學談房地產經濟十大失衡

中國的房地產，和世界一樣，是國民經濟的支柱產業(yè)，說它是支柱，不管一個城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產每年產生的GDP至少占這個城市的5.3%，所以它當然是支柱產業(yè)。同時，房地產業(yè)涉及到幾十個工業(yè)產品、工業(yè)材料的關聯(lián)，房地產興旺與否跟一個很長的產業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個龍頭產業(yè)。

我們對房地產的重視，是因為它是支柱產業(yè)、龍頭產業(yè)，更因為它是民生產業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產息息相關，中產階層很重要的財產特征跟房產聯(lián)系在一起，所以它又是財富的象征。

房地產因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產的膨脹或者壞賬，所以從防風險的角度，各國政府都很重視房地產的穩(wěn)定，因為很多世界級的經濟危機總是和房地產泡沫崩盤聯(lián)系在一起。

我今天就是要論證和闡述一下房地產和實體經濟失衡的問題。我自己感覺，這種失衡表現(xiàn)在10個方面。

失衡之一：土地供應

房地產業(yè)當然需要大量的土地做基礎，在國內經濟中，目前對房地產的土地供應有失衡之處。

宏觀上看，國內每年都要供應城市開發(fā)用地，要把農業(yè)用地、耕地轉化為城市建設用地。幾十年來，大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷，轉化為國有建設用地。每年800萬畝，每10年就是8000萬畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會有一些計劃外的征地，這樣的話，國家一年800萬畝，下邊有個百分之十幾多征的地，實際上，每十年國家要用掉1億畝耕地。我們改革開放30多年，國家的耕地少了3億多畝，1980年的時候，國家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

我們國家有個判斷，無論如何，十三四億人口，吃飯問題至少需要18億畝耕地。一畝地滿打滿算產1000斤糧食，每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國的地是不夠的，每年都要進口飼料或者糧食?？傊?，18億畝耕地紅線要守住，這是中國的客觀需要和國家安全所在。

現(xiàn)在的土地供應，已經不是過去30年每年800萬畝了， 2015年供應了770萬畝，2016年供應了700萬畝，今年，還沒到年底，實際供應還不知道，但是計劃是供應600萬畝。土地供應的總量在減少，城市里的用地會緊張一點，這是第一個問題。

第二個問題是，這600萬畝土地，分成四個方面的用途。這個地說起來是城市建設用地，但是農村也同樣有建設性用地的需求，比如農村修一個水庫，搞農村基礎設施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經過農村的地變成建設性用地。這樣的話，600萬畝土地，會有35%左右實際上是用在農村里的建設用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬畝里還有400萬畝。

這400萬畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎設施比如城市的道路、綠化、市政建設；第二塊是工業(yè)，在國家改革開放最初的二三十年，大家都高度重視第二產業(yè)，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。如果來了一個搞100億產值的老板，可能不是供應1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產出率低，不那么集約、節(jié)約。過去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬畝土地，大體上會有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

剩下來住宅可以拿多少？10%。就是說總分母600萬畝中，10%給了房地產。這個比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。好不容易有了這點地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應該多供應點？人少的就應該少供應一點呢？

政府做事呢，會有點，不叫長官意志，而是想調控。城市太大了，我有意控制你幾個點，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過來，中小城市，200萬-300萬人口級的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級部門支持，指標拿到的時候，假如說平均一刀切，結果大城市人口集中多，流入多，結果土地拿的少。每個城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點，反倒是中等城市、小城市會更多一點。供不應求，土地越拍越貴。

這是我要講的供地失衡的問題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細，就會發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們在經濟調控中，應該有更務實更合理的調控方式。（待續(xù)，轉下期）

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