房地產(chǎn)業(yè)以后也像制造業(yè)、消費(fèi)業(yè)一樣，要賺品牌溢價(jià)、經(jīng)營(yíng)溢價(jià)等等。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)：賺辛苦錢的時(shí)代來(lái)了
1、中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)越來(lái)越像一般制造業(yè)或一般消費(fèi)業(yè)。
2、政策層面不太希望看到大波大動(dòng)。這一輪樓市調(diào)控的意圖就是‘摁住’，引導(dǎo)資金從地產(chǎn)流向其他行業(yè)。
3、房地產(chǎn)融資環(huán)境的改變，直接導(dǎo)致“高杠桿融資、高周轉(zhuǎn)滾動(dòng)”的底層邏輯發(fā)生改變。
4、房地產(chǎn)業(yè)以后也像制造業(yè)、消費(fèi)業(yè)一樣，要賺品牌溢價(jià)、經(jīng)營(yíng)溢價(jià)等等。
5、房企拿地自有資金的比例提高、杠桿加不上去了，這樣掙錢都是掙辛苦錢，賺不到金融的錢、杠桿的錢。
6、香港的房地產(chǎn)，目前平均杠桿率40%，內(nèi)地為70%。為什么前者保持在這么低的水平？因?yàn)橄愀燮髽I(yè)吃高杠桿的虧，經(jīng)濟(jì)泡沫襲來(lái)，高杠桿的副作用是摧枯拉朽的。
7、決策層目前對(duì)房地產(chǎn)的政策，是根本性的政策，調(diào)控思路改變。房地產(chǎn)如果還是高杠桿、高周轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)就影響太大了。
關(guān)于資本市場(chǎng)：房地產(chǎn)估值邏輯改變
8、地產(chǎn)的投資邏輯變了，必然，估值邏輯也發(fā)生了變化。最近很多板塊都處在歷史(接近)歷史高位，比如新能源電池。但是軍工、地產(chǎn)兩個(gè)板塊處在歷史估值水平之下。
9、房地產(chǎn)現(xiàn)在的估值水平，只有歷史水位的20%多。房地產(chǎn)板塊主要受政策的影響，政策很清楚是“摁住”地產(chǎn)，讓資源更多流向其他行業(yè)。那么二級(jí)市場(chǎng)給它的評(píng)估是低周轉(zhuǎn)、低杠桿，回報(bào)率降低。相應(yīng)的，估值怎么可能上得去。
10、現(xiàn)在地產(chǎn)IPO很慢，物業(yè)IPO相對(duì)很快，大消費(fèi)等企業(yè)的IPO速度更是會(huì)越來(lái)越快。邏輯是一樣的——通過(guò)加快其他行業(yè)的IPO，吸引資金流入。
11、從3年~5年的周期來(lái)看，中國(guó)會(huì)有大量的新增IPO，相當(dāng)于創(chuàng)造了新增的資產(chǎn)，一次可稀釋和抑制股票市場(chǎng)的泡沫。現(xiàn)在IPO注冊(cè)推進(jìn)也是表現(xiàn)。
12、這一輪IPO窗口期，地產(chǎn)或不能分羹到太多份額。這也正是決策層的指揮棒，希望發(fā)展的方向。
關(guān)于房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)變平
13、過(guò)去很多城市房?jī)r(jià)10年漲10倍，未來(lái)可能頂多就10年漲1倍。
14、過(guò)去40年中國(guó)平均每年高于9%的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)價(jià)格也加快上漲，很多人可能嘗試過(guò)房?jī)r(jià)漲了10倍的體驗(yàn)。但在未來(lái)，整體漲幅會(huì)大幅變慢，這跟幾個(gè)周期的變化有關(guān)系：
一是，整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期從高速增長(zhǎng)到了中高速增長(zhǎng)。
二是，整個(gè)金融周期，2008年上行周期結(jié)束，2008年以后的那10年整體流動(dòng)性其實(shí)偏緊，2017年金融周期下行。
三是，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)生了變化，供給量增加，需求量開(kāi)始減少。
15、2013年后可以發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)年齡人口都出現(xiàn)了下降，剛需人口也出現(xiàn)傾向性，所以供給在增加，需求在減弱，“斜率”變平了，自然價(jià)格的所謂波動(dòng)也會(huì)變平。
關(guān)于土地制度：“土地產(chǎn)權(quán)”邁大步
16、內(nèi)循環(huán)對(duì)房地產(chǎn)的影響，說(shuō)是機(jī)會(huì)或者沖擊，都不對(duì)，兩者兼具。
17、啟動(dòng)內(nèi)需，不只是發(fā)點(diǎn)消費(fèi)券，也不是鼓勵(lì)大家都去買房子，而是從生產(chǎn)要素的角度（比如土地）產(chǎn)生作用。首先肯定就是從供給端，比如增加土地入市規(guī)模。
18、生產(chǎn)要素，比如土地的供給主要存在兩個(gè)問(wèn)題：住宅類土地供給太少（只有20%不到）；留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不夠。
19、那么既然是生產(chǎn)要素改革，同時(shí)也符合啟動(dòng)內(nèi)需的需要，把土地產(chǎn)權(quán)做徹底的變革，可能已經(jīng)到時(shí)候了。
20、土地改革力度和步子要更大一些。不僅是形成城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一，而且在土地產(chǎn)權(quán)、法律上要做一些變動(dòng)。從改革的深度、廣度和潛力來(lái)講，確實(shí)還是很大。
21、基于未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，能不能在土地這樣的生產(chǎn)要素上做更大力度的改革，實(shí)行土地產(chǎn)權(quán)的改革，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化，這其實(shí)是我們下一步真正要實(shí)現(xiàn)國(guó)際國(guó)內(nèi)雙循環(huán)格局，特別是強(qiáng)調(diào)以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的發(fā)展格局的基礎(chǔ)。
來(lái)源：財(cái)富指北
