老舊住宅加裝電梯，其中包含了兩方面的問題，其一，根據(jù)預(yù)測到2022年左右，我國65歲以上人口將占到總?cè)丝诘?4%，實現(xiàn)向老齡社會的轉(zhuǎn)變。其二，是城市快速發(fā)展的進程中，老舊住宅沒有安裝電梯的情況仍比較普遍的存在。一邊是爬樓難的老年人群越來越多，另一頭，是老舊住宅電梯的缺失比較明顯。
   在工作中，因為安裝電梯導(dǎo)致糾紛前來進行法律咨詢的案例也不鮮見。對此，我進行了長時間的走訪調(diào)研，希望能為舊房加裝電梯中遇到的困難和糾紛，提供行之有效的解決方案。
   存在問題：
   加裝電梯易，平衡矛盾難
   實際上，重慶市人民政府2017年就出臺了《重慶市老舊住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理暫行辦法》（以下簡稱：《辦法》）來解決老舊住宅增設(shè)電梯的問題，《辦法》實施以來一一定程度上確實解決了這一問題。
   但在老舊住宅加裝電梯工作的過程中，卻引發(fā)了較多的問題和矛盾，遇到了較多的阻力。導(dǎo)致原本為民謀利的《辦法》并未得到很好的推廣和實施。
   問題一：一樓等低樓層住戶往往不同意加裝電梯，不愿意支出相關(guān)費用
   首當(dāng)其沖的，當(dāng)然是人的問題。
   往往在老舊住宅加裝電梯的實際執(zhí)行過程中，業(yè)主很難達成統(tǒng)一意見，這樣的情況可以理解。加裝電梯會影響到低層住戶特別是一層住戶的利益，比如采光，噪音污染等，很多省市都出現(xiàn)過很多低層住戶同高層住戶因安裝電梯對簿公堂的事件。
   根據(jù)現(xiàn)已生效的《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第（七）項規(guī)定，申請增設(shè)電梯屬于業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
   但在實際操作中，物業(yè)公司及社區(qū)往往要求必須取得低層住戶的同意，低樓層住戶不同意的情況下，加裝電梯很難順利執(zhí)行。
   問題二：雖然主城區(qū)大多出臺惠民補貼政策，但是依舊面臨資金籌措困難
   資金的問題是第二個難點。
   老舊住宅加裝電梯主要涉及兩部分費用：電梯加裝直接投入資金和電梯日常運營維保費用（長期支付）。而往往老舊住宅居民經(jīng)濟及物業(yè)管理費偏低，同時很多老舊住宅住戶都是退休老年人，收入偏低，因此即便是兩江新區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)等幾個主城區(qū)都出臺了補貼政策，但是此項費用對部分老舊住宅住戶其而言依舊偏高。
   問題三：相當(dāng)部分小區(qū)出現(xiàn)業(yè)委會不愿作為，物業(yè)公司不愿推動，街道社區(qū)不愿出面協(xié)調(diào)的現(xiàn)象
   第三個難點，是由誰來出面。老舊小區(qū)因為年份較久，普遍存在居住業(yè)主情況復(fù)雜，物業(yè)管理費偏低，管理困難，甚至個別老舊住宅根本就沒有小區(qū)業(yè)委會等問題。所以物業(yè)因不能增加額外增加過多收益沒有組織落地加裝電梯的積極性，業(yè)委會限于小區(qū)實際管理困難的局面不作為以及難以作為，街道往往因為老舊住宅復(fù)雜的實際情況而無法做到有效積極協(xié)調(diào)。業(yè)委會、物業(yè)、街道并未形成積極聯(lián)動解決加裝電梯問題。
   如何解決：
   有人管理，平衡矛盾，運用互聯(lián)網(wǎng)思維
   那么，如何解決老舊住宅加裝電梯存在的問題呢？在前面分析的問題基礎(chǔ)上，我進行了逐一的梳理，對部分問題進行思考提供了解決方案。
   首先，是要減小對低層住戶的影響，讓他們也成為受益的共同體。
   我們可以設(shè)計以小區(qū)為單位，統(tǒng)一電梯加裝設(shè)計方案及費用分攤標(biāo)準，盡量減少對低樓層住戶的通風(fēng)、采光影響，降低加裝電梯工作執(zhí)行落地難度。建議由街道社區(qū)牽頭，以小區(qū)為單位，統(tǒng)一電梯加裝設(shè)計方案，盡量減少不同樓棟的差異性，降低對小區(qū)原有風(fēng)貌的影響，根據(jù)各老舊住宅實際情況量化加裝電梯相應(yīng)的費用分攤指導(dǎo)標(biāo)準。
   其次，可以運用新的經(jīng)濟模式，拓展加裝電梯資金來源。
   一方面，可由業(yè)主委員會召集集資，在分攤的基礎(chǔ)上鼓勵業(yè)主進行募捐，拓展加裝電梯資金的來源。
   同時利用市場化手段和新的經(jīng)濟模式，推廣共享電梯模式，由電梯企業(yè)墊付資金加裝電梯，再以租賃或付費模式給住戶使用，乘客可按月繳納租金；或每次乘梯前投幣、刷卡后，電梯自動投入服務(wù)、自動計費。
   在電梯的維保過程中，可由業(yè)委會或物管方統(tǒng)一收取，也可在征求大部分業(yè)主同意后，使用大修基金對電梯進行維保，此舉完全依法依規(guī)。若采用共享電梯的方式，那么則可電梯收益中扣除維保費用。
   若在安裝中出現(xiàn)業(yè)主之間的矛盾，可以積極發(fā)揮人民調(diào)解組織的作用，引導(dǎo)業(yè)主通過司法訴訟解決矛盾。
   例如在矛盾沖突激烈的老舊住宅小區(qū)，引入人民調(diào)解等第三方組織和力量，通過人民調(diào)解工作，解決業(yè)主之間的沖突，力爭促成全體業(yè)主同意。
   對于無法調(diào)解的老舊住宅矛盾，引導(dǎo)其通過司法訴訟解決矛盾，如對加裝電梯反對并設(shè)阻的業(yè)主，可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿業(yè)主訴請人民法院判決支持加裝電梯，排除妨礙，并按照樓層比例分擔(dān)費用。對拒絕履行判決的業(yè)主，可向人民法院直接申請強制執(zhí)行，切實推動老舊住宅加裝電梯的工作。
   最后，也是極為重要的一點，是將加裝電梯作為街道工作考核指標(biāo)，完善街道、物業(yè)、業(yè)委會聯(lián)動機制。
   為什么要專門提出此觀點，這是因為老舊住宅的復(fù)雜情況，街道、社區(qū)等機構(gòu)并無特別大的積極性來解決加裝電梯的問題。但往往此類小區(qū)業(yè)主組織不健全，例如業(yè)委會不作為，甚至根本沒有業(yè)委會，所以便出現(xiàn)無人組織，無人牽頭的局面。
   要解決此情況，建議將加裝電梯作為街道工作的年度考核指標(biāo)內(nèi)容之一，例如本街道老舊住宅每年加裝電梯應(yīng)達到一定比例等指標(biāo)作為考核街道工作是否稱職合格的指標(biāo)之一，借此提高街道工作的積極性。
   同時街道成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，來協(xié)調(diào)物業(yè)、業(yè)主之間的工作，做好各項工作的銜接，完善街道、物業(yè)、業(yè)委會聯(lián)動機制，來加快推進老舊住宅加裝電梯民生工程。據(jù)我所知，類似的規(guī)定已在北京等城市的部分區(qū)域?qū)嵤?，效果比較明顯。

來源：舊樓加裝電梯專家