這七個法律問題一定要知道！
      有山有水有后院

      此處風景獨好

      建起一棟屬于自己的農村別墅

      農村建房講究多  自建房施工造成人身損害，房主一定要擔責嗎？城鎮(zhèn)戶口子女可以繼承農村自建房嗎？

      聽小住給您講透徹  趕緊收藏學習起來吧~
      問題1農村宅基地上建房有“六不準”

? 【法官解讀】

　　按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，農村建房有“六不準”：

　　一、不準隨意多層修建。新建或翻建房屋應申請并取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，可建設層數(shù)由各地規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。在農村建造或翻修超過三層以上的農房時，需要專業(yè)的施工團隊建造，同時還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關的申請，經過審批后才可以動工。

　　二、不準超面積標準建造。農村建房實行“一戶一宅”原則，各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應按照《土地管理法》的規(guī)定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

　　三、不準隨意翻修農房。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后才可以動工。未取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證翻修房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，面臨被拆除的危險。

　　四、不準建在規(guī)劃區(qū)域外?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《土地管理法》有關規(guī)定辦理農用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

　　五、不準擅自改變用途。宅基地設置的目的是保障農村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設規(guī)?；墓S或建房出售。

　　六、不準未批先建。建房前，應申請批準使用宅基地，獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農村宅基地批準書》，取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門的，還應經過相關部門批準。

      問題2城鎮(zhèn)居民在宅基地上建房，遇拆遷能得安置補償嗎？

? 【案情簡介】

　　某村村民李某向村委會申請了一塊宅基地，并通過建房審批。李某與城鎮(zhèn)居民王某簽訂合同，由王某在該宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用費。后因舊村改造，該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院，要求確認合同無效，并要求王某返還拆遷后所得安置房。李某請求可否成立？

? 【法官解讀】

　　我國禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地。李某和王某簽訂的協(xié)議因違反法律強制性規(guī)定而無效，宅基地使用權仍歸村民李某。根據“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權只能歸一個主體所有，故李某是宅基地使用權人，也是房屋的所有權人。法院判決，李某可以獲得拆遷安置房，而王某僅是房屋出資者，并非房屋所有權人，無權獲得拆遷補償利益。

? 【法條鏈接】

　　《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

       問題3因讀書就業(yè)遷出戶籍，城鎮(zhèn)戶籍子女還能繼承宅基地嗎？

? 【案情簡介】

　　王某早年因讀書和工作，戶口遷出農村并取得了城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農村戶口，在村里有一處宅基地并蓋有房屋。多年后，經相關部門審批，王某與父母一同出資將家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世，王某可否繼承老家的宅基地使用權？

? 【法官解讀】

　　城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”。根據我國的土地管理制度，農村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承，但是地上的房屋可依據繼承法和物權法的相關規(guī)定予以合法繼承。

　　本案中，王某宅基地上仍有房屋，故其可根據相關法律規(guī)定繼承該房屋的所有權和宅基地使用權，但如果宅基地上的房屋滅失，王某就不能單獨就宅基地予以繼承。

　　需特別指出的是，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撐此房屋的宅基地將不能繼續(xù)使用，而是由集體經濟組織收回處置，繼承人亦喪失對宅基地相關權利的承繼。如果遇到房屋拆遷，宅基地的拆遷補償分為兩種，一種是對地上房屋的補償，房屋作為父母的遺產，無論子女戶口在哪里，都有權繼承；另一種是對宅基地使用權的補償，因宅基地不屬于遺產部分，無法繼承。

? 【法條鏈接】

　　《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

　　《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。第十一條規(guī)定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

      問題4自建房施工造成人身損害，房主一定要擔責嗎？

? 【案情簡介】

　　房主甲與個體工匠乙簽訂《施工協(xié)議》，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發(fā)包給個體工匠乙建造，個體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業(yè)時不慎墜落，將路過的丁砸傷。因此，丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。

　　另查明，個體工匠乙無村鎮(zhèn)建筑施工資質。丙某施工過程中，施工場地未搭建安全防護網，未系安全繩。

? 【法官解讀】

　　農村建造房屋，房主要謹慎履行選任義務。

　　自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質，受《中華人民共和國建筑法》調整，一般認定為農村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔過錯責任。

　　自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質，但也有資質要求，一般情況下，具有農村建筑工匠資格的人員或具有當?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認定為具有承攬資質，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔賠償責任。

　　自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對施工人起實際控制和支配的作用，一般認定為勞務合同。施工者因提供勞務造成他人損害的，由接受勞務一方即房東承擔侵權責任，提供勞務一方因勞務自己受到損害的，則根據雙方各自的過錯承擔相應責任。

　　本案中，房東甲其將三層樓房發(fā)包給個體工匠乙修建，雙方的關系是建設工程發(fā)（承）包關系，施工過程中造成丁人身損害，應當承擔侵權責任并賠償損失。個體工匠乙作為工程的承包人，是施工現(xiàn)場的組織指揮、監(jiān)督協(xié)調者，也是安全風險的管控者，事故的發(fā)生主要是因其管控不到位，存在較大過錯，應承擔主要責任。其次，行為人丙雖然是個體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識，在未搭建安全防護網、未系安全繩的情況下不規(guī)范操作從而墜落造成損害，也有一定過錯，亦應承擔一定的責任。房東甲將涉案工程發(fā)包給不具備施工資質的個體工匠乙修建，存在選任過錯，應當承擔一定比例的責任。
? 【法條鏈接】

　　《關于加強村鎮(zhèn)建設工程質量安全管理的若干意見》以及《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定，“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國建筑法》的調整，承建方須具備相應建筑從業(yè)資質。

　　《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規(guī)定，雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應當知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。

       問題5鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、地面沉降等，該如何賠償？

? 【案情簡介】

　　2021年年中，李某對其房屋進行了改造，將原有的房屋全部予以拆除重新建造，開挖基坑深達4米。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產生的修復損失等費用。李某則認為，王某房屋出現(xiàn)問題系其年久失修所致。

? 【法官解讀】

　　建造房屋過程中，禁止進行危及相鄰不動產安全的活動。本案中，被告將其房屋拆除重建，在重建過程中，原告家中發(fā)生墻面、地面開裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見認為，被告李某坑基施工是造成原告王某家中內外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因，結合修復方案和費用的鑒定報告，法院最終確認修復損失為9.8萬余元。

? 【法條鏈接】

　　《中華人民共和國民法典》第二百九十五條規(guī)定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

       問題6二十年前鄰居緊挨著宅基地建房，如今自建房卻被指責妨礙通風采光，責任到底在誰？

? 【案情簡介】

　　1996年，李某在自家宅基地上蓋了兩間三層樓房，東墻建在其土地使用范圍內東邊沿，此處緊挨著鄰居王某后院西側。

　　2020年初，王某在后院開始新建鋼構房，因二十年前李某建房時未預留通風采光空間，導致王某所建墻體與李某的東墻體緊靠，李某家的窗戶打不開，更別說通風、采光。李某將王某起訴至法院，要求王某將其房屋堵塞的二樓、三樓窗戶部分予以拆除。

? 【法官解讀】

　　相鄰房屋的所有權人和使用權人，在構筑房屋時均應當給予相鄰人通風、采光、通行等便利。本案中，原告李某建房在先，緊鄰其宅基線建房，未給其通風、采光保留相應的空間；另一方面，被告王某建房在后，與原告李某互不相讓，明知其建筑會導致原告通風采光受阻而執(zhí)意為之。兩個因素相互結合，造成原告通風、采光受到影響。

　　法院經審理判決，王某應當將其房屋堵塞李某窗戶的部分予以拆除，并保留適當距離用于通風、采光。李某對于王某拆除阻擋部分以及拆除后重建所發(fā)生的費用，應當承擔相應比例。考慮到李某建房行為在先，對于結果的發(fā)生負有主要責任，法院最終酌定李某承擔70%的責任。

? 【法條鏈接】

　　《中華人民共和國民法典》第二百九十三條規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

      問題7鄰居建房把出入口堵成“單行道”，可以要求拆除嗎？

? 【案情簡介】

　　李某房屋后門有一條村路出口，鄰居王某在該路上壘砌了磚塊，搭起了門架、擋雨棚，在路面上修建了圍墻，使得該路嚴重受阻，難以通行。原告向法院提起訴訟，請求判令被告拆除在原告出入通行道路上故意設立的門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復道路原狀。

　　王某則認為，原告李某家大門口有村道（水泥路面）與村里的主干道銜接，出入通行方便，原告訴請拆除的通道并不是原告生產生活的必經通道。

? 【法官解讀】

　　相鄰通行權的主張必須是以必經通道為前提。只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，且處于相鄰他方所有或使用的土地包圍之中，致使其不通過他方土地就無法通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰通行權。如果除經由該土地通行外，尚有其他通道可以通行，則相鄰方無權主張相鄰通行權。

　　在本案中，原告所主張的其房屋后門村路，并非原告為了生產生活的必經通道，因此，原告訴請要求被告拆除此通道上的門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復通道原狀，沒有法律依據。

? 【法條鏈接】

　　《中華人民共和國民法典》第二百九十一條規(guī)定，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
                                                                                                 來源：資陽住建